Investir dans l’immobilier est de plus en plus répandue. La hausse constante et conséquente des prix du m² depuis une vingtaines d’années a conduit les investisseurs particuliers qui misent sur la pierre à se focaliser sur la plus-value potentielle à la revente. Le souhait de tout investisseur est évidemment de réaliser l’investissement locatif le plus rentable possible. Il est donc crucial de calculer la rentabilité locative avant de réaliser votre investissement locatif.
Au moment où vous allez investir ou lorsque vous venez de le faire, il aura fallu que vous vous posiez la question du rendement locatif du bien en question. C’est un taux à connaître car il peut vous permettre d’avoir un argument de poids supplémentaire face à un banquier et donnera de la crédibilité à votre investissement. Il mettra en évidence le bénéfice que vous pourrez en tirer.
Comment se calcule votre rentabilité locative ? Pour éviter d’avoir trop de maux de tête à le calculer, je vous dis tout dans cet article, pour que vous ayez conscience du rendement de votre investissement.
Un indicateur primordial à l’investissement
La rentabilité locative de votre bien dépendra de la qualité générale de votre logement mais pas que. Différents critères auront un impact sur le résultat de votre calcul.
Principe de la rentabilité locative
L’objectif commun des investisseurs dans l’immobilier ou de ce qui dispose d’un bien par héritage est d’en retirer des bénéfices pour gonfler leurs revenus. Le calcul de la rentabilité locative sera très important car il vous permettra de mettre en évidence le rapport entre votre investissement réalisé (son prix) et les loyers qui seront générés par la location.
Il existe plusieurs formules de calculs que vous pouvez utiliser. Au final, les méthodes de calculs mettent en opposition vos dépenses qui comprennent l’investissement, les frais, les charges et vos recettes, les loyers.
Cependant, le résultat que vous obtiendrez ne fera pas office de science exacte. Tous les aléas au moment où vous louerez votre logement seront possible et vous devrez envisager différents scénarios, positifs comme négatifs pour votre rentabilité.
Le rendement locatif pour un bien identique variera en fonction de la ville, du quartier, de la rue où il est implanté. Paris est la ville qui présente la rentabilité locative moyenne la moins élevé de France qui est justifiée par la demande largement supérieure à l’offre, talonnée par Lyon, Bordeaux ou encore Marseille.
Tout prendre en compte pour un calcul juste
Le principe de calcul consiste à prendre le revenu annuel net de toutes charges (R) et à le diviser par la valeur actuelle du bien (V). Rentabilité locative = R / V. Plus simplement, on oppose les dépenses et les recettes tirées de votre logement… rien de plus simple en apparence sauf qu’il faut prendre le temps et la peine de bien calculer R et V.
Concernant le revenu annuel net (R), on doit prendre en considération le loyer, les charges, frais d’agence, coûts des assurances, les travaux de réparation et d’entretien, les travaux de remise en état ou d’amélioration (à amortir sur plusieurs années), taxe foncière… Mais il faut également prendre en compte l’impact fiscal sur votre impôt sur le revenu (montant impôts supplémentaires, prélèvements sociaux, montant de la défiscalisation en cas d’investissement de Robien, Scellier, Duflot…).
Quant à la valeur actuelle du bien (V), il faut évaluer le prix de revente à l’instant T. Mais là encore, attention à ne pas faire des raisonnements trop simplistes. D’abord, il faut procéder à une évaluation réaliste en croisant plusieurs sources d’information* (la chambre nationale des notaires, le site des impôts, les divers baromètres des réseaux d’agences…) et lucide en prenant en compte les éventuels défauts de votre bien (bruit, luminosité, absence d’ascenseur…). Mais ne vous arrêtez pas là, car lors de la revente vous aurez immanquablement des frais qui vont venir grever le montant dont vous disposerez in fine : frais de notaire, impôt sur la plus-value, frais d’agence, éventuels frais de remise à niveau du bien…
Si vous louez votre bien immobilier 9 mois par an, votre rentabilité va s’effondrer et vous serez étonné de la voir baisser car vous n’y été pas préparé.
Il est donc aussi important que vous preniez en compte dans le calcul, le risque de vacance locative, d’autant plus si votre logement se trouve dans une zone où la demande est plutôt faible ce qui engendrera une baisse de rendement. Une forte demande sur le marché où est situé votre bien pourra vous permettre de réduire votre vacance locative (taux de carence).
De plus, votre bien devra être liquide. Il se peut qu’à l’avenir vous ayez besoin d’argent. Vous pourrez être amené à vendre votre logement et mieux vaudra alors qu’il soit situé dans une ville attractive avec une forte demande. Il sera plus compliqué pour vous de le vendre s’il est dans une zone reculée et peu attractive.
Enfin, prenez en compte la qualité de votre logement et son état général. Admettons que vous disposez d’une petite maison de campagne que vous louez, le loyer ne sera pas élevé et le jour où vous aurez à effectuer des rénovations, l’addition sera salée. Il vous faudra sûrement plusieurs années de loyers pour le paiement des travaux. Disposer d’un logement en ville sera plus simple. Après, tout dépendra de ce que vous recherchez comme logement locatif.
3 possibilités de calculs
Plusieurs méthodes de calculs de rentabilité ont été mises en place. On en distingue 3 qui vont d’un premier aperçu sur le rendement à un résultat plus précis mais aussi plus complexe. Pour cette partie, nous allons prendre un investissement concret comme exemple qui nous servira pour les 3 calculs. On achète un bien de 130 000€ qu’on loue pour 800€/mois.
Comment calculer la rentabilité locative brute : formule basique
C’est la formule de base pour calculer votre rentabilité locative. Elle correspond au rapport entre le loyer annuel sans déduction des charges et le prix d’achat de votre logement. C’est pour cette raison que fixer votre loyer au prix juste est essentiel dès le début de votre mise en location.
Avec notre exemple, on obtient : (800 x 12) x 100 / 130 000 = 7.4%. Ici la rentabilité locative de votre logement serait de 7.4%
Si vous voulez obtenir un résultat un peu plus précis pour la rentabilité locative brute, il faudra que vous incluiez toutes les charges associées à l’achat de votre bien. Le prix d’achat du bien devient donc le prix de revient total de l’achat. Vous pouvez ajouter les frais d’agence, les frais notariés, la taxe foncière ou encore la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
En reprenant notre exemple et en ajoutant les charges, on retrouve dans les 130 000€ d’achats, 10 000€ de frais d’agence. Concernant les charges à ajouter, on a 7% de frais de notaires ce qui correspond à 11 900€ ainsi que 500€ de frais annexes. En additionnant les charges, on se retrouve ici avec un prix de revient total de l’achat de 142 400€.
La rentabilité locative sera de : (800 x 12) x 100 / 142 400 = 6.7%
On s’aperçoit que la rentabilité locative a baissée de 0.7% avec l’imputation des charges associées à l’achat.
De plus, en décidant d’avoir recours à un prêt, vous devrez prendre en compte dans le prix de revient total de l’achat, les intérêts ainsi que les frais d’assurances relatives au prêt. Dans le même principe, vous pourrez intégrer les éventuels travaux. Vous aurez une meilleure visibilité sur la rentabilité locative brute de votre logement.
Comment calculer la rentabilité locative nette : formule approfondie
La rentabilité locative brute vous offrira un premier aperçu sur votre rentabilité mais ne sera pas suffisante. Vous pouvez approfondir votre calcul grâce à la formule de la rentabilité locative nette aussi appelée rendement locatif net des charges.
Pour calculer votre rentabilité nette, il vous suffira d’ajouter tous les frais liés à l’utilisation du bien et ses charges. Parmi les frais liés on retrouve 3 catégories de charges : les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion. Elles devront être ajoutées au prix de revient total de l’achat.
Ne soyez pas étonné qu’il y ait une grande différence avec la rentabilité locative brute étant donné que toutes les charges sont prises en compte.
Dans les charges non récupérables, vous devrez y imputés les charges de copropriété ainsi que les honoraires du syndic (si vous en avez). Les charges des travaux d’entretien de l’immeuble en feront aussi partie.
La taxe foncière est toujours à votre nom. D’autres taxes locales peuvent s’ajouter, renseignez-vous auprès de la collectivité locale.
Si vous avez décidé de confier votre gestion locative à un mandataire, le coût de celui-ci sera compris dans le prix de revient total de l’achat. Compter entre 5 et 10% du montant annuel de vos loyers sans charges. Il sera aussi pris en compte les diverses assurances de votre bien (responsabilité civile, assurance de copropriété, vacance locative, loyers impayés).
Par exemple, vos charges totales s’élèvent à 2 000€. (800 x 12 – 2 000) x 100 / 142 400 = 5.4%.
La rentabilité locative a baissée de 1% par rapport à la rentabilité brute.
La rentabilité locative nette-nette : avoir une meilleure rentabilité
Le calcul de ce rendement n’est pas le plus simple car il prend en compte votre bien locatif et votre situation fiscale. Du fait de sa complexité, il vous offrira un résultat des plus précis sur votre rendement locatif.
Pour ce calcul, vous reprenez toutes les charges que vous avez utilisées dans le calcul de la rentabilité locative nette auxquelles vous ajoutez vos charges fiscales relatives à votre bien immobilier. Le montant de vos charges fiscales dépend du bien que vous possédez ou que vous souhaitez acquérir.
En 2018, plusieurs dispositifs ont été mis en place pour vous aider à financer un investissement locatif. Vous pouvez bénéficier d’avantages et d’abattements fiscaux très intéressants pour votre rentabilité locative nette-nette.
Notez bien que pour le calcul de la rentabilité locative nette-nette, les prélèvements sociaux (17.2%) doivent être soustraits de vos revenus locatifs et intégrer dans le calcul de vos charges fiscales.
Avec notre exemple, on peut se rendre compte de la différence avec les autres formules.
Les charges fiscales seront de 1 500€.
(800 x 12 – 2 000 – 1 500) x 100 / 142 400 = 4.3%
La rentabilité locative nette-nette sera celle qui sera la plus proche de la réalité. C’est elle qui vous offre la meilleure rentabilité sur votre rendement grâce à toutes les informations financières prises en compte.
Faut-il réévaluer sa rentabilité locative chaque année ?
Non, car un bien mis en location n’est pas un bien aussi liquide que d’autres investissements. Néanmoins, dès qu’une opportunité de vente se présente – c’est le cas au départ d’un locataire – il semble opportun de faire les calculs et de comparer avec d’autres investissements.
Mais là encore attention aux comparaisons trop hâtives ou uniquement basées sur les dires d’un professionnel. Si vous investissez dans une assurance-vie par exemple, vous devez prendre en considération les frais de gestion, les droits d’entrée sur certains placements, les prélèvements sociaux…
Autre point à avoir également en tête : l’érosion monétaire. Les revenus d’un investissement purement financier, qui serait garanti sous forme de rente par exemple, sont constant dans le temps : 300 000 € peuvent rapporter 1 000 € par mois pendant des années mais en terme de pouvoir d’achat 1 000 € aujourd’hui n’auront pas du tout la même valeur dans 10 ans. Alors qu’avec un bien immobilier vous avez la possibilité de revaloriser chaque année le loyer a minima de la valeur de l’inflation…
Savoir calculer soi-même sa rentabilité locative un prérequis avant d’investir !
Le rendement locatif est indispensable à connaître car c’est un critère qui pèse dans le choix d’un investissement locatif et qui pèse encore après l’achat pour évaluer si votre logement est toujours aussi rentable. Vous devez aussi connaitre le plus de paramètres financiers sur votre logement pour calculer la rentabilité locative la plus réelle possible. Bien sûr ce n’est pas le seul critère à prendre en compte, le marché locatif sur lequel est votre bien sera important tout comme sa qualité générale. Il faudra aussi que vous preniez en compte la vacance locative ou que vous limitez au maximum ce risque si vous devez relouer votre logement.
En conclusion, si je devais donner un conseil, c’est de s’interroger régulièrement sur la rentabilité locative de son bien immobilier, de faire (ou refaire) les calculs soi-même et de bien comparer ce qui est comparable car il y a un élément essentiel pour investisseur non-professionnel : les banques vous prêteront de l’argent pour investir dans l’immobilier à hauteur de votre capacité d’endettement, elles ne le feront pas pour vous permettre d’investir sur des produits financiers…
